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임대차계약의 부동산중개 시에도 등기권리증과 세대 전출입내역을 확인해야

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작성자 가야부동산 작성일22-07-04 00:00 조회0회 댓글0건

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법원의 판례를 통해 자주 등장하는 용어가
등기권리증과 더불어 선관주의 입니다.
임대차계약일지라도 중개업자의 중개행위가
개입이 되어 있다면 반드시 등기권리증을 확인해야
하며, 더 나아가 해당 아파트 관리사무소를 통한
세대의 전출입여부도 확인할 것을 요구하고 있습니다.

사건의 개요
한임차 (가명, 임차인) 씨는 강남구 논현동에 있는 아파트를 계약하고
잔금까지 치르고 입주 후인 다음 날에서야 비로소
가장임대인인 성명불상자 (실제는 전세입자이면서, 소유주라고 사칭함)
에게 사기 당했음을 인지하게 되었다.

당사자
한임차 (가명, 임차인, 원고)
박중개 (가명, 임대인측 부동산중개업자, 피고1)
황중개 (가명, 임차인측 부동산중개업자, 피고2)
박보조 (가명, 박중개의 중개보조원, 피고3)
김보조 (가명, 황중개의 중개보조원, 피고4)
가장임대인인 성명불상자 (실제는 전세입자이면서, 소유주라고 사칭)


사실관계
한임차 (가명, 임차인, 원고) 는
임차인측 부동산중개업자인 황중개의 중개사사무소에 방문하게 되었다.
황중개의 중개보조원 김보조는 좋은 물건이 있다고 소개하였고
바로 임대인측 중개사무소, 즉 박중개의 중개보조원인 박보조에게
전화를 하여 물건을 소개하기에 이르렀다.

임차인 (원고) 와 임차인측 중개보조원인 김보조 (피고4) 그리고
임대인측 중개보조원인 박보조 (피고3) 는 해당 물건의 상태를
확인하기 위해 아파트를 방문하게 되었다.
당시 박보조는 전 세입자가 직장을 옮기는 바람에 출퇴근이
자유롭지 못하여 집을 비워두고 먼저 이사를 갔다고
설명하였고 이에 김보조도 걱정할 필요 없이 계약을
체결하여도 될 것 같다고 권하였다.

결국 원고 한임차는 중개보조원인 피고들의 말을 믿고
이 사건 아파트에 대해 전세계약을 체결하기로 마음먹고
박보조의 말에 따라 2010년 9월 15일
가계약금 3,000,000원을 지불하기에 이른다.

이틀 후인 9월 17일 13:00경 원고 한임차는
백두공인중개사사무소에서 임대인측 공인중개사인 피고 황중개와
중개보조원 김보조 그리고 임대인측 중개사무소의 박보조가
동석한 가운데 이 사건 아파트에 대하여
가장임대인인 성명불상자 (실제는 전세입자이면서, 소유주라고 사칭함)와
전세계약을 체결하였으며 계약체결 당시 양측 중개보조원들이
임대인과 임차인의 신분증을 받아 이를 복사하여
이 사건 전세계약서에 첨부하였고 계약 내용으로는 다음과 같다.

『임차보증금은 330,000,000원, 임대기간은 2010년 10월 12일부터
2012년 10월 11일까지로 하며 계약당일에 기 지급한
가계약금 3,000,000원을 제외한 계약금 30,000,000원을 지급하고
잔금 297,000,000원은 입주일인 2010년 10월 12일에 지급하기로 한다.
본 계약에 앞서 임대인, 임차인과 양측 중개사무소 측에서 현장을
방문하여 물건의 상태를 확인한바
임대인, 임차인의 신분증을 복사하여 계약서에 첨부한다.』

임차인인 원고 한임차는 입주 전인 2010년 9월말경
이 사건 아파트에 대해 전입신고를 하고 동사무소에서
확정일자를 받은 후 잔금일인 2010년 10월 12일
잔금을 임대인 명의의 새마을금고 계좌에 입금하고
이 사건 아파트에 입주 하였다.
그런데 원고 한임차가 입주를 완료한 다음날인
2010년 10월 13일경 이 사건 아파트의 관리소장이
원고에게 “위 아파트는 이미 2010년 8월경 다른 사람에게
임대차 계약이 완료된 물건이다.”라고 고지하여 원고가
즉시 해당 부동산 및 소유주에게 연락을 취하여 사건에 대해
알아본 결과 원고가 맺은 임대차계약은
가장임대인과 계약이 된 것임을 알게 되었다.

결국 원고 한임차는 이 사건 아파트의 실제 소유주로부터
( 전세입자이자 소유주라고 사칭한 ) 가장임대인이 지급한
월세보증금 10,000,000원만을 인정받게 되었고
330,000,000원 중 320,000,000원의 손해를 입게 되었다.

쟁점사항
1. 원고 한임차의 주장
피고들 특히 공인중개사는
민법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의거
중개의뢰인에게 신의와 성실로써 중개대상물에 관해 설명
해야했지만 이 사건의 공인중개사들은 실제로는 거의
중개안내를 이행하지 않았으며 중개업무 대부분을
중개보조원들이 수행하였으므로 이에 따른
중개보조원에 대한 무한책임을 져야 한다고 주장하는 한편
법원의 판례에서도 강조하듯 현실적으로
소유자를 사칭하는 사람과의 사이에서
매매 등에 의해 대금을 편취당하는 사안도
쉽게 찾아볼 수 있는 만큼 이 사건의 경우
등기부등본과 신분증 확인은 물론 행정안전부가 제공하는
신분증 진위여부, 등기권리증에 대한 대조작업을 통해 안전한
거래가 이루어질 수 있도록 했어야 한다고 주장한다.

2. 피고 박중개와 황중개의 주장
공인중개사인 피고들은 이 사건과 관련한
주도적인 중개행위는 양측 중개보조원, 즉 박보조와 김보조가
수행을 하였으며 더욱이 임장활동 당시 계약당사자인 임차인도
동행하여 꼼꼼하게 살펴보고 확인했음은 물론 중개보조원들이
주도적인 중개행위를 수행하면서 임차목적물에 대한
등기부등본과 신분증의 대조 및 확인, 계약서에 신분증 복사본 첨부등
중개대상물에 대한 확인·설명을 성실하게 했기 때문에
이 사건 손해에 대한 배상책임을 질 수 없다고 반박한다.

법원의 판단
공인중개사인 피고들은 물론 중개보조원인 피고들까지도
이 사건 아파트의 등기부등본을 바탕으로 실제 소유자임을
판단하였을 뿐, 그 외 가장임대인이 등기권리증을
소지하였는지 여부를 확인하지 않았으며,
위조된 신분증만을 첨부하였을 뿐
신분증이 제대로 발급된 것인지, 위조된 것이
아닌지에 대한 판단이 없었다. 또한 이 사건 아파트의
관리사무소를 통하여 위 아파트가 이미 2010년 8월경
다른 사람에게 임대된 사실을 알고 있었거나 알 수
있었음에도 피고들은 관리사무소에 위 아파트의 임대차
여부에 관한 사항을 확인하지 않았다.
따라서 피고들은 연대하여 이 사건에 관한 손해액 중
일부에 대한 배상책임이 있다.
(이 사건은 원고와 피고들 그리고 양측의 변호인들이
입회한 가운데 재판장의 조정으로 중개업자의 책임을
30%로 제한받았다.)


사건의 시사점
1. 중개업자의 선관주의 의무
소유자 확인 - 매매 /임대차 모두해당
2. 등기부등본 확인
3. 신분증 확인 -신분증 위조의 사례가 많으므로
(신분증 진위여부, 등기권리증에 대한 대조작업 )
4. 등기권리증 확인
5. 세대 전출입내역을 확인
(아파트 관리사무소 방문, 전국의 민원창구에서 원하는 지역 열람 가능 )
6. 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인

[해 당 판 례]
서울중앙지방법원 2010가합 117XXX 손해배상(기)

[관련 법조문]
민법 제681조(수임인의 선관의무),
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제29조(중개업자등의 기본윤리)

[참 고 판 례]
서울중앙지방법원 2009. 10. 28.선고, 2007가합 92822
‘소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는’ 특별한 사정이 없는 한
등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나
그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인하여야 한다.

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