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[분양권투자] 전매제한의 모든것을 알려드립니다 / 4편 분양권 전매제한

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작성자 비타TV [좌충우돌 부동산 … 작성일20-03-07 00:00 조회2회 댓글0건

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좌충우돌 부동산 재테크, 성장기

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안녕하세요 비타씨입니다

오늘은 분양권 전매제한에 대해서 이야기 해 보려고 합니다



첫 번째 분양권 전매제한

미래의 지어질 아파트에 입주할 권리인 분양권

그 권리를 사고파는 행위를 전매

그 분양권을요 사고파는 행위 자체를 제한하는 게

바로 전매제한 입니다

그렇다면 왜 경매를 제한 할까요?

시장이 과열되서 투기수요를 억제하기 위한

제도가 바로 전매제한 인데요

주택법 64조 1항인 주택 전매행위 제한을 살펴보면요

투기과열지구 조정대상지역 분양가상한제 적용주택

공공택지 외 택지

이 4가지 기준으로 전매를 제한하고 있습니다

두 번째 분양권 전매제한기간 전매제한기간 기준일은요

청약이 당첨된 날 즉 입주자로 선정된 날인데요

전매제한은 이 규제지역과 분양가상한제

크게 두 가지를 가지고 전매제한을 구분 짓습니다

규제지역 전매제한을 살펴볼게요

규제지역은 투기과열지구 조정대상지역 수도권 광역시 3가지로 구분되는데요

투기과열지구는 특별공급과 일반공급으로

차등 제한을 하고 있습니다

입주자로 선정 된 날로부터 5년이 전매가 제한되는 게 특별공급 이고

입주자로 선정된 날로부터 소유권이전등기일 까지

최대 5년까지 전매가 제한되는 게 일반 공급입니다



5년을 넘긴다고 해도 5년 까지만

전매가 제한되는게 투기과열지구에서의 일반공급 입니다

조정대상지역은 1,2,3지역으로 분류되어

지역별 차등제한을 받는데요

1지역은 입주자로 선정된 날로부터 소유권이전등기 시까지

최대 3년 전매가 제한되고 2지역은 1년 6개월 전매가 제한되고



3지역은 민간택지는 6개월 공공택지는 1년

이런 식으로 전매가 제한됩니다

수도권, 광역시는 민간택지 기준으로 6개월 전매가 제한됩니다

규제지역의 전매제한 살펴봤는데요

분양가 상한제 전매제한을 살펴보도록 할게요

분양가상한제 전매제한은

공공택지 와 민간택지로 구분되고

분양가상한제 전매제한 기준은

인근 시세대비 분양가의 그 비율로

차등 적용을 하고 있습니다

분양가가 낮으면 낮을수록 전매제한이 길죠

분상제도입 최장 10년까지로 최근에 개선 되었는데요

규제지역 전매제한과 분양가상한제 전매제한을 살펴봤는데요

분양권 전매제한기간을 정리해보면

분양가상한제 투기과열지구 조정대상지역 순으로

만약에 전매제한기간이 둘 이상 적용을 받는다고 하면

가장 긴 기간을 기준으로 적용되니까요

참고하시기 바랍니다

세 번째 분양권 전매제한강화

조정대상지역은 1,2,3지역으로 지역을 차등 제한을 두고 있는데요

같은 조정대상지역 이라도 1지역에 비해

2,3지역은 전매제한이 좀 유하기 때문에

입주 전 분양권 상태로 전매가 가능했습니다

그러나 최근 2.20 부동산 대책이 발표되면서

조정대상지역을 추가로 지정하거나

1지역이 아닌 곳을 1지역으로 일괄 상향 시킴으로써

앞으로 조정대상지역에 분양예정 단지들은

모두 소유권이전등기시 까지 전매가 제한됩니다

그렇다면 여기서 생각해 볼 것이 있습니다

2.20 부동산 대책이 발표 되기 전에

이미 분양을 완료한 조정대상지역에

2지역 3지역 분양 단지들은

과연 이번 부동산대책을 적용받을까요? 정답은 적용 받지 않습니다

예를 들어보겠습니다

구성남의 경우 재개발분양 단지들이 순차적으로 예정이 되어 있는데요



작년 19년 5월 금광1구역 E편한세상 금빛 그랑메종

중1구역 신흥역하늘채랜더스원 분양을 했습니다



현재는 1년 6개월이라는 전매제한 중인데요

올해 11월에 전매제한이 풀립니다

구성남의 경우 조정대상지역이며 민간택지 2지역이므로

1년 6개월의 전매제한이 적용됩니다

그러나 같은 구성남에 분양 예정 단지들인

신흥2구역, 상대원2구역, 산성구역 같은 곳들은



2.20 부동산대책 다음에 분양하는 곳들이기 때문에

이 규제를 그대로 적용받아

조정대상지역 1지역으로 상향되었습니다

그래서 분양을 해도 소유권이전등기 시까지 전매가 금지됩니다

그렇다면 조정대상지역 이라도

2.20 부동산대책 전 후로 단지들 희비가 엇갈릴 것이며

거래 가능한 금광1구역, 중1구역 같은 이런 곳들의

가치가 더 빛을 발할 거라는

생각을 해 볼 수 있지 않을까요?

네 번째 분양권 불법전매

분양권 전매를 논하면 자연스럽게 따라오는 게 바로 불법전매입니다

누가 봐도 괜찮은 입지에 수요가 탄탄하게 받쳐준다면

초반에 분양권을 매입하는 것이 가격적으로 메리트가 있습니다

그래서 불법전매가 성행을 하는 건데요

불법전매가 적발되면

공인중개사 그리고 매도 매수 모두가



징역 및 벌금을 받을 수 있습니다

최근에는 계약한 시세보다 프리미엄이 많이 올라서

매도자가 계약을 파기하는 사례가 종종 발생한다 하는데요

만약에 불법전매를 했다고 하면

매수자는 이럴경우 법적인 보호를 받을 수가 없습니다


이 점 유의하시길 바랍니다

전매제한이 풀리고 정상적으로 거래가 될 때도

불법이 존재한다는 사실을 혹시 아시나요?

오늘 영상의 하이라이트라고 할 수 있는데요

바로 양도세 매수자부담에 대한 이야기입니다

매도자 우위시장일 때 현장에서 종종

양도세 매수자부담으로 거래가 되곤 합니다

그런데 여러분 양도세는 매도자가 부담하는 게 원칙이죠

양도세 매수자부담 이라는 용어는 단지 현장 용어의 뿐이고요

이는 결국 다운 계약으로

적발시 매수자는 차후 비과세를 적용받지 못하는 위험이 있습니다



양도세 매수자부담이 다운이라는 말씀을 드렸는데요

일을 앞서 설명한

구성남의 사례를 가지고

좀 구체적으로 풀어 보도록 할게요

성남에 금광1구역, 중1구역은 분양을 완료 했고요

올해 11월쯤 전매제한이 풀립니다

거래 가능한 물건들이 시장에 나오겠죠

하지만 막상 현장에 가보면

양도세를 매수자가 부담하는 물건이 있을 가능성이 상당히 높습니다

그 이유는 양도세 세금 때문인데요

조정대상지역 양도세는 보유기간과 상관없이

단일세율인 50% 중과 적용됩니다

원분양자가 무주택자라면 보유기간을 인정받는 예외조항이 있습니다

무주택자의 분양권을 분양가 5억 프리미엄 1억을 얹어서

총 6억에 매수를 해 온다고 가정 해보자고요

전매가 해제 된 그 시점에 딱 1년 6개월이 되었을 때 세율구간은 40% 입니다

여기에 지방세가 붙게 되면 44%에요

그러면 프리미엄이라는 수익 1억 원의

44% 를 세금으로 부담하게 되면 4400만원을 납부하게 되겠죠

양도세가 되게 무겁기 때문에

양도세를 매도자가 매수자에게 전가하려고 합니다

시장에 분위기도

그때 쯤이면 매수자부담 쪽으로 흘러가고 있을 거예요

결국 6억이라는 금액에 대신 내 줘야 될 세금 4400만원까지 더하면



분양권을 매수하는 비용은

6억 4400만원이 되는 겁니다

근데 여러분 세금을 매수자가 대신 대납을 해주는 거기 때문에

계약서 상에는 적힐 수 없는 금액입니다 계약서 상 6억이 적히는 거구요

내가 들어가는 비용은 6억 4400만원 입니다

결과적으로 다운을 쓰는 거나 다름 없는 상황인거죠

그래서 다운 계약이라고 말씀을 드린 겁니다

다운계약도 하지 않고 불법전매도 하지 않는

정상적인 계약 방법은 과연 없는 걸까요

방법이 있습니다 1년 6개월 그 쯤이 아니라요

6개월을 더 지나서 2년이 됐을 시점이 바로 포인트입니다

무주택자의 분양권이 2년을 채우면 기본세율로 바뀝니다



기본세율을 적용받으면

바로 세금을 절감하는 효과를 낼 수가 있는 거죠

감소 된 세금을 매도자가 부담하게 하고요

대신 거래가액을 6억 3천 5백만 원 정도로

설정을 하게 되면 세금을 내고서도

매도자는 1억의 프리미엄을 그대로 취할 수 있고

매수자는 양도세를 대신 대납해 주는 그 부담을 덜며

다운을 쓰지 않는 정상적인 거래를 할 수 있는 겁니다

정리를 해보면 무주택자의 2년보유 기본세율 분양권을 매입하거나

전매 제한이 풀릴 때 계약을 체결하고

6개월이 지나 2년을 채운 시점

명의변경을 하는 방법을 통해서 계약을 진행할 수 있습니다

오늘은 분양권 전매제한과 전매제한기간

그리고 강화, 불법전매 대해서 알아보았는데요

앞으로 부동산 대책이 더 나오거나 제가 새롭게 공부하는 내용들

이처럼 자주자주 업데이트 해 나가겠습니다

그럼 저는 다음 영상으로 찾아뵐게요

#분양권 #분양권투자 #분양권전매제한

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